Реконструкция нежилых помещений может представлять собой:

- изменения параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и восстановление несущих конструкций (п. 14 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ), которые требуют получения разрешений на строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ);

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, которые не требуют получение разрешений на строительство (п. 4, 4.1 ч. 17. ст. 51 ГрК РФ).

При проведении правовой экспертизы документов, представляемых для проведения учета изменений сведений кадастра недвижимости в связи с «перепланировкой» нежилых помещений, возникает необходимость квалификации проведенных работ в качестве требующих получения разрешения на реконструкцию (и последующий ввод в эксплуатацию), либо подпадающих под действие пунктов 4 и 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, которые не требуют получения разрешения на строительство.

Исходя из ст. 55.5-1 ГрК РФ рекомендуется предоставлять заключение компетентного специалиста о соблюдении при выполнении «перепланировки» требований технических регламентов, а именно заключение члена СРО, включенных в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (официальный сайт nopriz.ru) и национальный реестр специалистов в области строительства (официальный сайт nostroy.ru).

На основании вышеуказанного заключения специалиста (члена СРО), содержащего сведения о конкретных видах работ, кадастровым инженером подготавливается технический план, который в дальнейшем предоставляется заявителем для внесения изменений в сведения кадастра недвижимости в связи с «перепланировкой» нежилого помещения (нежилого здания).

Вместе с тем, анализ предоставляемых в составе технических планов заключенийспециалиста (членов СРО), позволяет сделать вывод об отсутствии определенных сведений, которые бы позволили отнести «перепланировку» к изменениям объектов капитального строительства и (или) их частей, которые не требуют получение разрешений на строительство (п. 4, 4.1 ч. 17. ст. 51 ГрК РФ), а именно в заключениях:

- не отражается информация обо всех изменениях, которые выполнены в ходе строительно-монтажных работ (частично описываются проведенные строительно-монтажные работы);

-  не отражаются сведения о характере монтируемых/демонтируемых перегородок между помещениями (несущие/ненесущие);

- предоставляются технические заключения, содержащие ссылки на помещения с номерами на поэтажном плане, при этом в представленных документах помещения с указанными номерами на поэтажных планах отсутствуют, либо нумерация помещений на поэтажном плане полностью отсутствует, что не позволяет идентифицировать помещения, в которых проведена перепланировка и которые описывает специалист в заключении;

- не отражаются сведения о характере перегородок (стен), в которых осуществлен монтаж/демонтаж дверных блоков, оконных проемов, в том числе не отражаются сведения о характере выполненных укреплений (усилений) при монтаже дверных блоков в ранее существовавших оконных проемах;

- не отражаются сведения о влиянии выполненных работ по монтажу/демонтажу на несущие конструктивные элементы здания, а также сведения о надежности и безопасности в целом здания в результате выполненных строительно-монтажных работ;

- не отражаются выводы о том, что изменение объекта не угрожает жизни и здоровью граждан и отвечает требованиям санитарных норм и правил, а также требованиям пожарной безопасности, включая отображение информации о наличии и состоянии путей эвакуации.

- не отражается информация о соответствии выводов специалиста при обследовании объекта и подготовки технического заключения Федеральному закону от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральному закону от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также национальным стандартам и сводам правил, иным нормам и правилам специальных технических условий (СТУ), которыми руководствовался специалист.

Поскольку заключение члена СРО включается в состав технического плана кадастровым инженерами следует обращать внимание на содержание в заключении члена СРО необходимых сведений, позволяющих сделать однозначный вывод о том, что проведенные строительно-монтажные работы по «перепланировке» нежилого помещения относятся к таким изменениям объектов капитального строительства и (или) их частей, которые не требуют получение разрешений на строительство.